Onder een civiele ontruimingsvordering wordt de eis van een huiseigenaar of huurder¹ aan een kraker of groep krakers om het door hen gekraakte pand te ontruimen verstaan. Hieronder valt dus niet de ontruimingsvordering door de politie op grond van huis- of lokaalvredebreuk of overtreding van artikel 429 sexies van het Wetboek van Strafrecht, noch de ontruimingsvordering door de burgemeester, het college van burgemeester en wethouders of andere overheidsdienst op grond van overtreding van een wettelijk voorschrift, middels een op beëindiging daarvan gerichte aanschrijving. Als een overheid eigenaar van een pand is kan hij wel net als elke andere eigenaar een civiele vordering instellen.

De vordering als zodanig ontstaat zodra de eigenaar de claim kenbaar maakt². Het is dan afhankelijk van de vraag of de krakers daaraan voldoen of de vordering ook bij de rechtbank aanhangig zal worden gemaakt. Een alternatieve oplossing voor het geschil bestaat uit het sluiten van een overeenkomst over de voorwaarden waaronder de krakers (te zijner tijd) het pand zullen verlaten. Dit kan als voordeel voor beide partijen hebben dat zij in een vroegtijdig stadium enige duidelijkheid over hun positie hebben en een onnodige en voor beide partijen riskante gang naar de rechter voorkomen. Een vaak voorkomende overeenkomst is die waarbij de krakers om niet in het pand kunnen blijven totdat het pand gesloopt, verbouwd, verkocht of verhuurd gaat worden, daarvoor de benodigde vergunningen afgegeven zijn en de benodigde overeenkomsten en planningen getekend en geregeld zijn en de krakers toezeggen op dat moment, onder een redelijke termijn, het pand te ontruimen.

Indien de eigenaar de vordering bij de rechtbank aanhangig maakt, kan dat in kort geding of in een zgn. 'bodemprocedure'. Een kort geding is een soort rechtzaak waarin wordt beslist op een spoedeisende zaak na mondelinge behandeling op een terechtzitting. In deze zaak moet de eiser, in dit geval de eigenaar, naast het recht bij zijn vordering tevens aannemelijk maken dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. In een bodemprocedure, daarmee wordt eigenlijk een rechtzaak volgens de normale regels bedoeld, hoeft de eigenaar dit spoedeisende belang niet aan te tonen, maar wel 'voldoende' belang. Bodemprocedures worden grotendeels schriftelijk afgehandeld, hoewel ook daarin een zitting kan plaatsvinden. Met bodemprocedures is vaak aanzienlijk langere tijd³ gemoeid.

De gerechtelijke procedure wordt ingeleid met een dagvaarding. In deze dagvaarding staat de datum waarop de zaak (voor het eerst) zal worden behandeld, de precieze vordering en de achtergronden daarvan. De dagvaarding kan tegen krakers anoniem worden uitgebracht, mits de namen van de krakers niet via het bevolkingsregister te achterhalen is en de eigenaar ook niet op andere wijze met de identiteit van de krakers bekend is. De dagvaarding moet door de deurwaarder worden uitgebracht, liefst door persoonlijke uitreiking, en anders door het achterlaten ervan, zo mogelijk in een brievenbus. Bij anonieme dagvaarding moet deze ook bekend worden gemaakt door een advertentie in een landelijk of regionaal dagblad. Als er anoniem gedagvaard is zonder dat de eigenaar geprobeerd heeft de identiteit van de krakers te achterhalen, dan dient de rechter, indien geen van de krakers verschijnt, de dagvaarding nietig te verklaren. Verschijnt wel een van de krakers, dan kan deze zich in de regel niet anoniem verdedigen. Indien iemand ten onrechte op naam gedagvaard woont, omdat hij niet (meer) in het gekraakte pand woont of verblijft, dan kan hij verzoeken de vordering ten opzichte van hem om deze reden als ongegrond te beoordelen, wat er in ieder geval voor zorgt dat hij buiten de proceskostenveroordeling blijft. De rechter beoordeelt dit verzoek aan de omstandigheden van het geval. Indien een persoon verschijnt wordt de procedure verder ook tegen de overige gedaagden gewoon behandeld. Ook als niemand verschijnt en de dagvaarding verder volgens de hierboven beschreven regels is geschied, wordt de vordering bij verstek behandeld, wat in principe tot toewijzing van de vordering leidt. De dagvaarding moet tenminste tien dagen voorafgaande aan de terechtzitting worden uitgebracht, maar met bijzonder verlof van de rechtbank kan deze termijn verkort worden. Dat moet dan expliciet in de dagvaarding vermeld staan.

De vordering berust in het algemeen op de stelling dat de krakers onrechtmatig handelen tegen de eigenaar door een inbreuk te maken op zijn eigendomsrecht en de krakers 'zonder recht of titel' in het pand verblijven. Juridisch gezien is daar meestal weinig tegen in te brengen⁴, tenzij er sprake is van een toezegging van de kant van de eigenaar dat zij gedurende een zekere tijd in het gekraakte pand kunnen blijven. Het rechtsgeschil spitst zich dan ook meestal toe tot de vraag of de eigenaar voldoende (spoedeisend) belang bij zijn vordering heeft.

Dat (spoedeisend) belang moet de eigenaar aannemelijk maken. Hoewel daaraan in de jurisprudentie wel enige voorwaarden zijn gesteld, neemt de rechter vaak al snel genoegen met het door de eigenaar ter onderbouwing daarvan gestelde. Met name verweren tegen de betrouwbaarheid van de door de eigenaar verstrekte gegevens worden niet vaak gehonoreerd. Sterke troeven van krakers in deze procedures kunnen zijn: het ontbreken van benodigde vergunningen voor beweerde plannen, het niet concreet kunnen maken van gestelde plannen omtrent verhuur of verkoop, strijd van de plannen met het geldende bestemmingsplan, aantoonbare speculatieve doeleinden, het feit dat de plannen slechts betrekking hebben op een, apart afsluitbaar, gedeelte van het perceel, zodat de eigenaar slechts bij de ontruiming van dat perceelsgedeelte belang heeft. Overigens wordt niet alleen het gaan slopen⁵, verbouwen, verkopen, verhuren of het zelf in gebruik gaan nemen als spoedeisend belang aangemerkt, maar ook bijvoorbeeld grote risico’s op (brand)schade of gevaar, aanzienlijke overlast, onverzekerbaarheid van het pand⁶ wegens de kraakactie of een dreigende bestuurlijke dwangsom. Steeds meer ook neemt de rechter genoegen met de stelling dat het pand leeg opgeleverd moet worden of onverkoopbaar of onverhuurbaar is met krakers erin, zelfs wanneer deze aangeven bereid te zijn de eigenaar toegang te verschaffen om het pand aan gegadigden te tonen. Ook ontruiming van krakers voor anti-kraak is al lang geen taboe meer. Zelfs het feit dat de eigenaar op korte termijn duidelijkheid wenst over de gang van zaken kan onder omstandigheden een spoedeisend belang opleveren⁷. Aan de andere kant moet de rechter, zeker wanneer het spoedeisende belang van de eigenaar bij ontruiming gering is, in redelijkheid ook rekening houden met de belangen van de krakers en deze daartegen afwegen. In dat kader kan de rechter ook inlichtingen van de krakers verlangen over hun situatie op de woningmarkt en welke pogingen zij hebben gedaan en doen om woonruimte te vinden op de reguliere woningmarkt en wat hun kansen daarin zijn. Duidelijk is in ieder geval dat het enkele feit dat het pand zonder recht of titel bewoond wordt op zich zelf nog geen spoedeisend of voldoende belang oplevert. Ook het feit dat het bestemmingsplan wonen niet toestaat levert in een civiele vordering op zichzelf geen belang bij de ontruimingsvordering op. De rechter kan van belang achten of de krakers het pand netjes bewonen, goede contacten met omwonenden onderhouden, bereid zijn een vergoeding te betalen, betalen voor hun nutsvoorzieningen of daartoe bereid zijn, bereid zijn het pand te ontruimen zodra het pand verkocht, verhuurd, gesloopt, gerenoveerd of op andere wijze door de eigenaar in gebruik genomen gaat worden, bereid zijn om de eigenaar toegang te verschaffen voor noodzakelijke bezichtigingen in verband met de voorbereiding van zijn plannen, open staan voor aanbiedingen van alternatieve huisvesting elders. De rechter blijkt soms geneigd uit het feit dat volgens zijn inschatting er voldoende woonruimte ter plaatse is de conclusie te trekken dat de krakers dus geen belang hebben bij voortzetting van hun gebruik en daarmee gemakkelijk over het belangvereiste bij de eigenaar heen te stappen. Het is niet de bedoeling dat de rechter meegaat in een opzet tussen partijen waarin een overeenkomst wordt gesloten met de enkele bedoeling een argument te creëren voor de stelling dat de eigenaar een (spoedeisend) belang heeft bij zijn ontruimingsvordering. De beoordeling van de vraag of de eigenaar een voldoende of spoedeisend belang bij zijn vordering heeft, is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en de persoonlijke invalshoek van de rechter, waarbij bovenstaande factoren een rol kunnen spelen, maar waarbij een goede voorspelling van het rechterlijk oordeel nauwelijks mogelijk is.

Indien de eigenaar de ontruiming pas vordert nadat het pand al 20 jaar gekraakt is, zijn er in enkele gevallen mogelijkheden om een beroep te doen op verjaring van de rechtsvordering.

In de procedure kan van beide kanten bewijs geleverd en gevraagd worden van de gehanteerde stellingen. Schriftelijk bewijs moet zo tijdig mogelijk worden aangeleverd en moet ook aan de tegenpartij gepresenteerd worden. In kort geding kunnen eventuele getuigen naar de zitting worden meegenomen, maar het is sterk van de rechter afhankelijk of die deze getuige wil horen. In bodemprocedures moeten de getuigen in een zo vroeg mogelijk stadium schriftelijk worden opgegeven. Het is altijd zinvol om belangrijke getuigenverklaringen op schrift te zetten, omdat de kans vrij groot is dat er wordt afgezien van het horen van getuigen.

Tegen de vordering kunnen verschillende, soms zelfs op het eerste gezicht tegenstrijdige, verweren worden gevoerd, bijvoorbeeld het verweer dat de eigenaar geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming als primair verweer, maar voor als dat niet slaagt het verweer dat dan in ieder geval de gevorderde ontruimingstermijn te kort is.

Ook bij het vaststellen van een ontruimingstermijn moet de rechter, zo daartoe in het licht van het van beide kanten gestelde mogelijkheden toe zijn, zo veel mogelijk met de belangen van de krakers rekening houden, wat overigens lang niet altijd in voldoende mate gebeurt⁸.

Standaard is dat de eigenaar veroordeling in de proceskosten vraagt en vraagt om het vonnis nog tot een jaar na de ontruiming tegen een ieder ten uitvoer te kunnen leggen. De proceskosten worden vrijwel altijd aan de verliezer van het geding toegewezen. Wat betreft de vordering om het vonnis nog een jaar na ontruiming tegen een ieder te kunnen toepassen, hebben diverse rechters, waarschijnlijk op verzoek van de krakers, geoordeeld dat die vordering zich niet of moeilijk verdraagt met het door de eigenaar gestelde spoedeisend belang en op die grond een kortere termijn hiervoor toegewezen. Overigens is zo’n zgn. anti-kraaktermijn niet per definitie een belemmering om het pand in deze periode te herkraken. Zeker indien blijkt dat de eigenaar zich niet heeft gehouden aan het door hem gestelde, zijn er kansen om via een zogeheten executiegeschil (hernieuwde) ontruiming van het pand op deze grond te voorkomen.

Wat betreft de veroordeling in de proceskosten betreft, die meestal rond de €1200 bedraagt en die niet onder de gefinancierde rechtshulp valt, zijn er soms mogelijkheden om achteraf deze eruit te onderhandelen met de toezegging dat de krakers uitvoering zullen geven aan het ontruimingsvonnis. Vaak gaan de eigenaren niet erg actief achter de proceskosten aan, maar daaraan kan je geen enkele zekerheid ontlenen. Indien niet wordt gereageerd op aanmaningen hiervoor, bestaat het risico op forse verhogingen met deurwaarders- en executiekosten, die het bedrag flink kunnen doen oplopen. Aan de andere kant kan het zijn dat de eigenaar niet de moeite en het daarmee gepaard gaande financiële risico wil lopen om daar erg hard achteraan te gaan, vooral als hij de kans om de krakers te achterhalen of het bedrag daadwerkelijk te kunnen innen, laag inschat. Indien de eigenaar daar echter in slaagt, kan al snel beslag gelegd worden op bankrekeningen (en eventuele andere waardevolle bezittingen) en het inkomen, voor zover dit het bedrag van 90% van de bijstandsnorm te boven gaat.

Aan het ontruimingsvonnis kan een dwangsom worden verbonden. Met name indien de identiteit van een of meerdere krakers bekend is, lopen deze een enorm financieel risico door niet aan het vonnis te voldoen.

De rechter kan de uitvoering van het vonnis aan bepaalde voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld dat de benodigde vergunningen zijn verkregen, een huurcontract, een aannemersofferte of koopovereenkomst wordt overgelegd.

Het vonnis, zeker in kort geding, wordt in de regel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat wil zeggen dat het instellen van verzet of hoger beroep geen schorsende werking heeft. In dat geval is het instellen hiervan vaak zinloos, in ieder geval wat betreft het behoud van het pand, daar een eventuele vernietiging van het vonnis dan als mosterd na de maaltijd komt. In kort geding kan nog geprobeerd worden een zogeheten turboappel in te stellen, maar daarbij is medewerking van het Gerechtshof noodzakelijk. Om te voorkomen dat aan het gebruik daarvan op korte termijn paal en perk wordt gesteld, pleit ik ervoor om van dit middel spaarzaam gebruik te maken. Als de ontruiming bij verstek is toegewezen, kan tegen het vonnis in verzet worden gegaan. Ook de instelling daarvan heeft in beginsel geen schorsende werking. Indien er sprake is van een kennelijke en zwaarwegende rechterlijke misslag, die de rechter overigens niet snel zal aannemen, of van omstandigheden die zich na het vonnis hebben voorgedaan en die de zaak in een heel ander voetlicht plaatsen, kan soms een executiegeschil uitkomst bieden. In dit geschil kan de rechter verzocht worden de uitvoering van het vonnis (tijdelijk) te verbieden. Aan al deze procedures zijn forse risico’s op, niet door de gefinancierde rechtshulp vergoede, veroordelingen in de proceskosten verbonden.

Ook de eigenaar kan tegen een afwijzing van zijn ontruimingsvordering in hoger beroep gaan. Indien dit een kort geding betreft, zal de eigenaar daarbij dan wel de nodige spoed moeten betrachten, omdat het Gerechtshof de eis dan ook kan afwijzen omdat de zaak door de trage wijze van procederen van de kant van de eigenaar het spoedeisende karakter verloren heeft.

In de procedure kan naast ontruiming ook schadevergoeding voor door de kraakactie geleden schade gevorderd worden. In kort geding zal dat niet snel worden toegewezen, omdat daarvoor in de regel het spoedeisende belang ontbreekt. Het is vrij zeldzaam dat dit dan (alsnog) in een bodemprocedure geëist wordt, maar juridisch onmogelijk is dat niet. In veel gevallen zal het verweer dat de eigenaar te lang heeft stilgezeten met het instellen van een procedure doeltreffend kunnen zijn.

In het algemeen zal het feit dat het pand inmiddels door de krakers ontruimd is, voldoende aanleiding zijn om een nog niet ter zitting behandelde dagvaarding alsnog in te trekken of een in gang gestelde bodemprocedure tussentijds te beëindigen. De eigenaar hoeft dat overigens strikt genomen niet, indien hij meent een goede reden te hebben om in ieder geval de proceskosten te verhalen. In kort geding kan een dergelijke gang van zaken de rechter ertoe overhalen de vordering bij gebreke van een nog geldend spoedeisend belang af te wijzen. Daartoe moet de eigenaar dan wel in ieder geval tijdig van de ontruiming op de hoogte zijn gesteld en in staat zijn geweest om dit na te gaan.

Indien de krakers niet uit eigen beweging aan het ontruimingsvonnis voldoen, dan zal dit door de deurwaarder met behulp van 'de sterke arm', dat is meestal de politie, kunnen worden uitgevoerd. Ook de kosten daarvan⁹ kunnen aan de krakers worden doorberekend.

De rol van de advokaat van de krakers is in dit soort procedures meestal flink beperkt, daar het verweer immers vrijwel altijd betrekking heeft op processuele vereisten, namelijk die van een spoedeisend of voldoende belang bij de vordering. Voor de uitleg van deze termen biedt de wet geen enkel en de jurisprudentie slechts minimale aanknopingspunten en de uitkomst van de zaak wordt dan ook voor het grootste deel bepaald door de feiten, hun presentatie en de beoordeling daarvan door de rechter. Het is daarbij aan de cliënt zelf om alle benodigde ingrediënten aan te reiken voor het pleidooi, in wezen is de taak van de advokaat in dit soort zaken beperkt tot het beargumenteren dat de gestelde feiten niet de aanwezigheid van een spoedeisend of voldoende belang rechtvaardigen. Daarnaast mag natuurlijk van de advokaat verwacht worden dat deze toeziet op een procedureel juiste gang van zaken. Het is echter aan de client om alle feiten die van belang zijn voor de zaak aan te dragen en daarvoor getuigenverklaringen of andere bewijsstukken te verzamelen, te informeren naar de aanvraag, afgifte en zelfs het juridische vereist zijn van relevante vergunningen en dergelijke. Slechts wanneer hiervoor de medewerking van de tegenpartij vereist is, kan van de advokaat daarbij een actieve rol verwacht worden.

Bij een kort geding is het voor de gedaagde partij niet verplicht zich door een advokaat bij te laten staan. Zeker indien de krakers zelf enigszins juridisch onderlegd zijn, kan dit een redelijke optie zijn, mede gezien de beperkte rol van een advokaat in dit soort zaken. Bij bodemprocedures en in hoger beroep is vertegenwoordiging door een advokaat verplicht¹⁰.

Aan het voeren van juridische procedures zijn kosten verbonden. Voor wat betreft de eigen kosten, namelijk die voor bijstand door een advokaat en de zogeheten griffierechten, is het mogelijk om middels de gefinancierde rechtshulp de kosten daarvan te beperken. Afhankelijk van het inkomen wordt dan een eigen bijdrage vastgesteld en worden de griffierechten met de helft of driekwart verlaagd. Met een minimaal inkomen komen de kosten voor advokaat en griffierechten op €15211. Een eventuele veroordeling in de kosten van de tegenpartij valt zoals gezegd niet onder de gefinancierde rechtshulp.